Les bureaux à vendre : les pièges à éviter

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Pour exercer leurs activités, les entrepreneurs ont besoin d’un bureau professionnel. Les bureaux professionnels peuvent être loués ou achetés par les entrepreneurs. Cependant, acheter des bureaux est un investissement sans risque qui promet une rentabilité importante pour une entreprise. Cependant, il est essentiel de vérifier quelques éléments avant de signer tout contrat. Outre la localisation, voici quelques éléments à prendre en compte quand vous recherchez un bureau.

Pourquoi acheter un bureau à vendre ?

Investir dans un immobilier professionnel demande un effort financier très important (endettement long terme + moyen cash). Louer un bureau professionnel est la solution la plus pratique pour faire son activité. L’acquisition répond rapidement aux problématiques juridiques, financières et fiscales des dirigeants et de la société. En général, lorsque le chiffre d’affaires de la société est stable, il est préférable d’acheter un bureau.

-Développer le patrimoine de la société: d’un point de vue financier, l’acquisition pourrait augmenter la valorisation de la société sur le marché. En cas de revente, la société peut également consolider sa trésorerie. Ainsi, acquérir des bureaux est l’une des meilleures façons d’utiliser ses outils professionnels pour se constituer des patrimoines privés. Le loyer payé par votre entreprise d’exploitation vous permettra de rembourser le crédit immobilier que vous avez contracté à titre privé.

-Réduction des bénéfices imposables: aux fins de l’impôt, tous les frais d’achat et d’entretien d’un bureau, ainsi que les intérêts du prêt, peuvent être déduits du chiffre d’affaires. Cela réduit donc les bénéfices imposables sur une période d’amortissement de 25 à 30 ans. Présenter un bureau à l’actif facilite aussi la négociation d’un prêt avec votre banquier.

-Réalisation des leviers d’optimisation fiscale et patrimoniale: si vous désirez acheter un bureau, il existe e nombreuses options qui offrent des possibilités d’optimisations patrimoniale et fiscale. Par exemple, un achat privé consiste à acquérir un bureau par un chef de société puis à le louer à sa société. Cela va lui permettre de profiter des avantages de l’achat et des baux tout en se constituant un portefeuille immobilier. Si la société rencontre des graves difficultés, les chefs d’entreprise peuvent la louer à de nouveaux locataires, donnant à leur entreprise une totale flexibilité afin de réduire les coûts fixes. Cette opération présente aussi l’avantage de pouvoir profiter d’un régime fiscal avantageux lors de la vente de bureau. Les plus-values ​​seront soumises aux régimes des plus-values immobilières privées, et seront entièrement défiscalisées après 15 ans de détention, sauf pour les SCI IS. Si vous passez par la SCI, vous pouvez associer un ou nombreux partenaires à l’achat bureau, tout en profitant d’une fiscalité avantageuse. Les intérêts créditeurs peuvent en effet être déduits des revenus imposables de la SCI, réduisant dans un premier temps l’assiette fiscale des associés.

-Gestion de votre bail: l’achat d’un bureau supprime également les contraintes liées aux baux commerciaux. Il prévient l’augmentation imprévisible du loyer dans le temps, ainsi que le risque d’expulsion. La société est chez vous, et vous pouvez y rester aussi longtemps que vous le souhaitez. Vous protégez ainsi votre activité en contrôlant les baux commerciaux qui ne sont pas signés avec des tiers. Il n’y a donc pas des risques de résiliation du bail en fin de bail.

Les pièges à éviter lors d’un achat d’un bureau à vendre

-Consulter les baux commerciaux: dans le cadre de la documentation juridique liée à l’achat de bureau, les baux commerciaux changent chaque année en raison des lois qui s’y appliquent. La documentation varie aussi d’un bureau à un autre. Alors que certains vendeurs proposent des baux écrits sur deux feuilles de papier vierges, vous trouverez souvent des baux de 30 pages. Puisqu’il contient tous les termes sur les obligations de l’acheteur et du vendeur, une analyse minutieuse est recommandée. Pour le décrypter, vous pouvez vous tourner vers des notaires ou des avocats spécialisés dans les acquisitions immobilières. Cela évitera les écueils qui pourraient survenir lors de votre achat.

-Analyse des règlements sur la propriété commune: pour déterminer si le bureau que vous achetez correspond parfaitement à votre activité, vérifiez tout d’abord si le règlement de copropriété le permet. Une fois installé, cela vous évitera bien des mauvaises surprises.

-Vérification des détails du montant de l’investissement: vous voulez investir dans l’achat d’un bureau, notez que vous devez tenir compte du montant alloué à cette opération. Il est important de noter que ces types de biens s’achètent par tranches, de 50 000 € à plusieurs millions de €. Par conséquent, il est fortement recommandé de bien structurer votre patrimoine. Par exemple, si vous disposez de 400 000 € de capital, l’idéal serait d’investir dans deux bureaux d’une valeur de 200 000 € pour chacun, au lieu d’investir dans un seul bureau de même valeur que votre capital. Cela réduit le risque immobilier et les problèmes liés à la gestion de grands biens immobiliers.

-Trouvez la meilleure façon d’optimiser vos impôts: tout investisseur vous dira que la structuration d’investissements immobiliers commence par une optimisation bancaire et fiscale. Ces deux éléments rentabiliseront votre investissement à long terme, car cela concerne les limites d’impôts à payer et l’amélioration de la trésorerie ainsi que du cash flow. Des recherches sur ces deux éléments seront indispensables si vous voulez rentabiliser votre investissement, notamment si vous voulez vous lancer dans l’achat de bureaux commerciaux.

Acheter un bureau à vendre : comment faire ?

-Acheter le bureau en votre propre nom: en tant qu’entrepreneur, vous pouvez acheter un bureau à vendre à votre nom. Le bureau s’ajoute donc à vos actifs personnels. Aussi surprenant que cela puisse paraître, vous devez louer le bureau à votre entreprise. Il s’agit bien d’une organisation à part entière, ce qu’on appelle une personne morale, donc contrairement à vous, une personne physique. La location nécessite donc la rédaction d’un contrat de location professionnel. Concernant la fiscalité, les sociétés peuvent déduire les loyers de leur revenu imposable. Le loyer, en revanche, sera soumis à l’impôt sur le revenu pour les bailleurs. Les revenus de location doivent être saisis dans votre déclaration personnelle d’IR, dans la section des revenus fonciers. Ainsi, lors de votre déclaration de revenus habituelle, il sera ajouté aux autres revenus de votre foyer. Notez qu’en sélectionnant cette option, vos actifs personnels et professionnels seront combinés et il n’y aura aucune différence en cas de dette.

-Acheter un bureau au nom d’une société: ici, vous gonflez les actifs de l’entreprise. En d’autres termes, vous ajoutez de la valeur à votre société. En choisissant cette option, vous n’avez pas besoin de louer le bureau, car la société sera le propriétaire direct du bureau. Au niveau fiscal, vous pouvez déduire de vos bénéfices les dépenses liées à cette opération.

-Création d’une SCI ou Société Civile Immobilière: en étant un entrepreneur, vous pouvez aussi créer une Société Civile Immobilière ou SCI. La SCI va alors acheter le bureau à son nom et deviendra ainsi sa propriétaire. Parallèlement, votre société détiendra des parts de SCI et sera donc considérée comme un locataire. Par conséquent, la SCI et votre société seront deux organisations distinctes. Cette option présente de nombreux avantages pour les entrepreneurs. Elle vous permet de bien distinguer vos patrimoines immobiliers et vos activités professionnelles. Si votre entreprise rencontre des difficultés financières, vos bureaux sont insaisissables. En fait, le bureau n’est pas la propriété de la société, mais la propriété de la SCI.

-Crédit-bail immobilier: vous louez un bureau, et une fois la durée du bail expirée, vous avez la possibilité de l’acheter. C’est une méthode de financement avantageuse, car vous pouvez acheter un bureau sans aucun capital de démarrage. Après l’acquisition, vous conservez naturellement la possibilité de revendre le bureau.

Comment trouver un bureau à vendre ?

-Listez vos besoins: tout d’abord, vous devez déterminer vos critères de recherche du bureau : sa situation géographique, environnement recherché, sa surface et son nombre de pièces, état au moment de la vente. Vous pouvez élaborer un plan d’affaires afin de vous aider à y voir plus clair. La rédaction de ce plan serait un excellent moyen de se poser des questions sur la stratégie future et financière de l’entreprise. En plus, un plan d’affaires bien ficelé démontrera la fiabilité de vos projets aux banquiers qui pourraient hésiter à vous accorder un prêt. Ensuite, il suffit de consulter un site internet spécialisé dans les bureaux à vendre ou de contacter une agence.

-Prévoyez les frais: l’achat d’un bureau entraîne une fourchette de coûts que vous devez anticiper : frais d’agence, frais de notaire, taxes foncières, l’aménagement de votre bureau et les éventuels travaux de remise à neuf ou de personnalisation, frais d’assurance.

Quel budget prévoir pour l’achat d’un bureau ?

À noter que la fourchette de prix pour ce type d’investissement est très large. Par exemple, si vous souhaitez acheter des bureaux dans un centre ville, vous devez prévoir plus d’un million d’€. En revanche, dans les périphéries, les prix sont plus intéressants. En fait, vous pouvez dénicher des bureaux à 400 000 €. Par conséquent, n’importe qui peut investir dans un bureau achat même si les revenus ne sont pas élevés, ce qui facilite la constitution d’un portefeuille de propriétés commerciales par rapport aux propriétés résidentielles. Aussi, si vous souhaitez investir dans ce secteur, il est recommandé d’éviter les petits bureaux. Cela offrira aux locataires une plus grande stabilité financière si vous achetez un bureau plus spacieux. L’idéal est de dénicher un bureau d’une surface plus de 100 mètres carrés.

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